Los recientes cambios legislativos en España están a punto de modificar de forma significativa el panorama de las viviendas destinadas al alquiler turístico, especialmente en zonas de alta demanda como Marbella. Con la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, propietarios, agentes inmobiliarios e inversores deben adaptarse a un nuevo entorno normativo que afecta directamente a la viabilidad de las inversiones en alquiler de corta duración.
Cambio legal clave: ahora se requiere el consentimiento de la comunidad
El cambio más relevante reside en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que otorga a las comunidades de propietarios la facultad de aprobar o rechazar nuevas solicitudes de licencia turística. En concreto:
- Se requiere una mayoría de 3/5 de los propietarios para permitir el alquiler turístico.
- La decisión se aplica a todas las solicitudes futuras tras la votación, sin necesidad de analizar cada caso de forma individual.
- La ley no tiene carácter retroactivo, por lo que las licencias ya concedidas siguen siendo válidas.
Este cambio altera de forma sustancial la dinámica de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, especialmente en zonas turísticas como la Milla de Oro, San Pedro Playa y Puerto Banús.
Impacto económico y de mercado: devaluación y cautela entre compradores
Aunque la norma lleva poco tiempo en vigor, ya se observan efectos claros en el mercado:
- Aumento de cancelaciones de compraventa en zonas turísticas premium debido a la incertidumbre legal.
- En comunidades donde el alquiler turístico ya había sido prohibido (antes de la reforma estatal), la demanda y el valor de las propiedades han descendido de forma notable.
- Algunos propietarios están aplicando descuentos para atraer a compradores reticentes, lo que indica una corrección del mercado vinculada al cambio regulatorio.
Todo ello pone de manifiesto la creciente necesidad de que inversores y agentes tengan en cuenta la normativa comunitaria al valorar y comercializar inmuebles.
El contexto general: crisis de vivienda y errores políticos
El objetivo legislativo de estas medidas es aliviar la crisis de vivienda en España, limitando los alquileres turísticos y redirigiendo la oferta hacia el alquiler de larga duración. Sin embargo, esta estrategia presenta importantes desafíos:
Problemas estructurales como la escasez de vivienda pública, la lentitud de los procesos urbanísticos y el aumento de divorcios también contribuyen de forma decisiva a la crisis habitacional.
La mayoría de las viviendas destinadas al alquiler turístico son segundas residencias situadas en zonas costeras o históricas, poco adecuadas para satisfacer la demanda residencial local a largo plazo.
Según PwH, los alquileres turísticos solo representan una prima de precio del 3 % frente a los alquileres de larga duración.
De la vivienda al activo de inversión: un perfil de comprador en evolución
En la última década, el mercado inmobiliario de Marbella ha experimentado una transformación profunda:
- Actualmente, el 60 % de los compradores considera el potencial de alquiler un factor no negociable en su decisión de compra.
- La mayoría de los compradores internacionales dependen de los ingresos del alquiler turístico para compensar los costes de propiedad, desde la hipoteca hasta el mantenimiento.
- Las empresas de gestión profesional y las plataformas especializadas han hecho que este modelo sea viable y atractivo.
La nueva normativa interrumpe este uso híbrido —vivienda vacacional y activo generador de ingresos—, poniendo en riesgo el atractivo histórico de Marbella para el comprador internacional.
El riesgo de la economía sumergida: por qué la prohibición no es la solución
Las comunidades que ya han prohibido el alquiler turístico se enfrentan a una consecuencia no deseada: el aumento de alquileres ilegales y no regulados. Sin supervisión profesional, esto puede generar más molestias y una menor calidad de vida para los vecinos, precisamente los problemas que la legislación pretende resolver.
Un llamamiento a la profesionalización, no a la prohibición
Desde LPA se defiende que la solución no pasa por prohibir, sino por regular mejor. Entre las buenas prácticas recomendadas se incluyen:
- Check-in presencial de los huéspedes y comunicación clara de las normas de la comunidad.
- Fianzas obligatorias y sistemas de control de ruido.
- Atención al huésped 24/7 y gestión profesional del inmueble.
Estas medidas han permitido reducir los incidentes a menos del 0,05 % anual en alquileres gestionados profesionalmente, demostrando que la convivencia es posible cuando existen los sistemas adecuados.
Reflexión final para los profesionales inmobiliarios
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2025 marca un nuevo capítulo en la regulación inmobiliaria en España. Para los profesionales de la Costa del Sol, estar bien informados y asesorar a sus clientes teniendo en cuenta tanto el marco legal como las tendencias del mercado es hoy más importante que nunca.
Para más información o asistencia en la interpretación de esta normativa, puede contactar con LPA Spain o consultar con expertos legales especializados en derecho inmobiliario español.
