La Asociación de Agentes Inmobiliarios The Leading Property Agents of Spain (LPA) ha advertido sobre el peligro de una caída en el valor de las propiedades y de la cancelación de operaciones de compraventa en áreas como Puerto Banús, la Milla de Oro o San Pedro Playa, en Marbella. El motivo, según el colectivo, es la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal impulsada por el Gobierno central, que complica la posibilidad de destinar los inmuebles al alquiler turístico. Ante este panorama, la LPA propone una gestión profesional de este tipo de arrendamientos y una normativa adecuada que los regule.
El aviso se recoge en un informe elaborado por la asociación, que analiza el impacto de la entrada en vigor de la reforma, vigente desde el 3 de abril, y revisa la evolución del perfil de los compradores de segundas residencias en la zona durante los últimos diez años.
La modificación legal establece que cualquier nueva solicitud de licencia de alquiler vacacional ante el Registro de Turismo deberá contar con el visto bueno de, al menos, tres quintas partes de la comunidad de propietarios. De acuerdo con LPA, esta exigencia ya está provocando consecuencias negativas tanto en el mercado de compraventa como en la seguridad jurídica de los inversores.
En su informe, el colectivo insiste en que, pese a que la normativa solo lleva dos meses en vigor, algunos de sus miembros han observado cómo se cancelan operaciones de compraventa ante la incertidumbre y las dificultades para que el comprador pueda alquilar la vivienda cuando no la utilice.
Impacto de la reforma
Entre los ejemplos que recoge el documento, se menciona una comunidad de propietarios en una zona turística de Marbella que, en 2024, prohibió los alquileres turísticos. La medida se tomó debido a las molestias ocasionadas por inmuebles gestionados directamente por sus dueños. Sin embargo, como la norma no tiene carácter retroactivo, las viviendas con licencia previa siguen operando.
La LPA sostiene que esta clase de restricciones ya está reduciendo de forma notable la demanda de compra y que los precios de los inmuebles han comenzado a descender, aplicándose descuentos significativos en ventas a corto y medio plazo. Asimismo, la asociación alerta de que estas prohibiciones pueden fomentar el alquiler ilegal sin control.
Por todo ello, la LPA defiende que la mejor vía para garantizar la convivencia y preservar el valor de las propiedades es establecer una regulación clara y fomentar una gestión profesional del alquiler turístico, en lugar de prohibirlo.
La asociación también critica el análisis realizado por el Gobierno central sobre las causas de la crisis de vivienda en España, asegurando que las medidas adoptadas no solucionarán el problema y no favorecerán el alquiler de larga duración. Entre los factores que, a su juicio, dificultan el acceso a la vivienda, menciona el crecimiento demográfico, la escasez de vivienda pública, el desequilibrio entre oferta y demanda, el aumento de divorcios y la Ley de Vivienda de 2023, que, según afirman, ha incrementado la inseguridad jurídica de los propietarios.
Perfil del comprador
El estudio describe, además, cómo ha cambiado el perfil del comprador de segundas residencias en la última década. En zonas de Marbella con alta presencia de viviendas vacacionales, un 60% de los compradores solo se plantea adquirir una propiedad si puede alquilarla cuando no la use, combinando así la inversión con el disfrute personal.
Este fenómeno, que no era común en los años 80 y 90, se explica en parte porque muchos propietarios —principalmente extranjeros— no utilizan sus inmuebles en verano, unido al incremento de la demanda de alojamientos turísticos durante todo el año.
También influye que, con el aumento del precio de la vivienda, muchos compradores financian la compra contando con los ingresos del alquiler turístico para cubrir gastos como la hipoteca, el IBI, la comunidad o los suministros.
