Andalucía ha introducido cambios significativos en la normativa de los alquileres de corta duración, que afectan a propietarios, inversores y profesionales inmobiliarios en toda la región. Estas actualizaciones buscan equilibrar el auge del turismo con las necesidades de las comunidades locales y del mercado de la vivienda. A continuación, un resumen completo de las principales novedades y sus implicaciones.
1. Aprobación Comunitaria Obligatoria para Alquileres de Corta Duración
A partir del 3 de abril de 2025, los propietarios de viviendas en edificios plurifamiliares (comunidades de propietarios) deberán obtener la aprobación explícita de la comunidad para poder operar alquileres de corta duración. Este cambio, introducido por la Ley Orgánica 1/2025, establece:
- Una mayoría de 3/5 del total de cuotas de los propietarios de la comunidad.
- Un plazo de 20 días tras la notificación del acta de la reunión para posibles objeciones.
Sin esta aprobación, incluso si los estatutos comunitarios no prohíben expresamente los alquileres turísticos, no estarán permitidos.
Eliminación del requisito de la Licencia de Primera Ocupación (LPO)
Hasta ahora, para obtener una licencia de alquiler turístico era necesario disponer de una Licencia de Primera Ocupación (LPO). Con el Decreto 31/2024, este requisito desaparece. En su lugar, los propietarios deben declarar que el inmueble cumple con la normativa urbanística. No obstante, se recomienda obtener un certificado de un arquitecto que confirme dicho cumplimiento, ya que cualquier inexactitud puede dar lugar a la cancelación de la licencia.
3. Requisitos reforzados de habitabilidad y seguridad
El Decreto 31/2024 establece estándares más estrictos en materia de habitabilidad y seguridad para los alojamientos turísticos:
- Superficie mínima de 14 m² por huésped.
- Dos baños obligatorios si el número de camas supera cinco; tres baños si supera ocho.
- Ventilación adecuada y climatización adaptada a las condiciones climáticas.
- Instalación de extintores y detectores de humo cerca de la cocina.
- Disponibilidad de un botiquín de primeros auxilios y un servicio de atención 24 horas para los huéspedes.
Estas medidas buscan garantizar una mayor calidad en los alojamientos turísticos y reforzar la seguridad de los visitantes.
4. Regulación de los operadores-gestores
El nuevo decreto define y regula la figura de los “operadores-gestores”, es decir, las personas físicas o jurídicas responsables de la gestión de alojamientos turísticos. Aspectos clave:
- Las licencias turísticas deben inscribirse a nombre del operador-gestor.
- Los operadores-gestores responden tanto ante la Administración como ante la comunidad por cualquier incidencia.
- Con este cambio se pretende profesionalizar el sector y establecer claramente las responsabilidades en la gestión de las propiedades.
5. Facultades municipales y normativa de zonificación
Los ayuntamientos cuentan ahora con más competencias para imponer limitaciones, prohibiciones o condiciones específicas en la ubicación de alojamientos turísticos con el fin de proteger el interés general. Entre ellas:
- Restringir el número de alojamientos turísticos en zonas concretas, como centros históricos o barrios con escasez de vivienda.
- Implementar medidas para prevenir la gentrificación y preservar el tejido social de las comunidades.
Por ejemplo, Málaga ha prohibido nuevas viviendas de uso turístico en 43 barrios donde este tipo de alquiler ya supera el 8% del parque residencial.
6. Plazos de adaptación y cumplimiento
Algunas medidas entran en vigor de inmediato, mientras que otras contemplan períodos transitorios:
- Los inmuebles ya inscritos como alojamientos turísticos antes de la publicación del decreto disponen de un plazo de un año para adaptarse a los nuevos requisitos de habitabilidad.
- Los cambios en las licencias turísticas, como la inscripción a nombre del operador-gestor, deberán completarse en un plazo de seis meses.
Implicaciones para los profesionales inmobiliarios
Estos cambios normativos requieren una actuación proactiva por parte de los profesionales del sector:
- Due Diligence: Verificar los estatutos de la comunidad y obtener las autorizaciones necesarias antes de anunciar viviendas para alquiler turístico.
- Control de cumplimiento: Asegurar que los inmuebles cumplen con los nuevos requisitos de habitabilidad y seguridad.
- Asesoramiento a clientes: Informar a los clientes sobre las nuevas normas, especialmente a los que planean invertir en propiedades destinadas al alquiler turístico.
- Figura del operador-gestor: Conocer las responsabilidades y las implicaciones legales de actuar como operador-gestor o designar a uno.
Con una adecuada preparación e información, los profesionales inmobiliarios podrán adaptarse y desenvolverse con éxito en el nuevo marco de los alquileres turísticos en Andalucía.
Para más información o asistencia en la interpretación de esta normativa, puede contactar con LPA Spain o consultar con expertos legales especializados en derecho inmobiliario español.
